多地推进铁路土地资源综合开发

   国家关于铁路土地资源综合开发文件成型下发之际，各地就轨道交通土地资源利用计划正逐步展开。多省市也已表示或出台政策，希望通过铁路沿线土地开发弥补铁路建设资金不足。不过有专家指出，开发铁路土地资源需不同部门间协调规划，政策的操作细节需待顶层设计进一步明确后方可实施。

      多地跃跃欲试

      据悉，铁路土地综合开发方案目前已上报国务院，有望在近期出台。国土资源部副部长胡存智近日表示，最近由国土资源部，国家发改委、建设部、原铁道部共同起草的《关于支持铁路站场土地综合开发》的文件已经成型，并已经出台。胡存智指出，对轨道交通站场上盖、附近的土地进行综合一体开发，能形成综合开发新型城镇的格局，国土资源部会给予大力支持。

      天津国资委6日发布消息称，重组后的天津市轨道交通集团已于7月23日正式挂牌运营。下一步将从提升服务等方面进行初步研究，推进各项适应网络化运营要求的管理模式改革。此外，在资源开发和土地整理方面，依托轨道交通建设优势，做好轨道交通上盖资源开发，提高资产收益率；认真梳理28宗整理地块，盘活土地资源，实现资金回笼。

      2013年8月，国务院发布《关于改革铁路投融资体制—加快推进铁路建设的意见》。《意见》提到“地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，以开发收益支持铁路发展”，并部署国土资源部、住房城乡建设部、财政部负责制定政策细则。此后，包括广东、福建、江西、安徽、四川等省明确提出要通过铁路沿线土地开发来弥补铁路建设资金不足。

      标准普尔主权及政府公共产业评级董事钟良认为，内地可以借鉴港铁公司对地铁沿线土地开发的经验。有实力的地方政府可以在开发区兴建地铁，通过超前发展基础设施来发展沿线房地产，从而创造土地出让收益，带动就业和创造经济效益，转而反哺地铁公司。相关资料显示，作为香港最大的土地储备商，2013年港铁公司在香港境内总收入为254.61亿港元。除客运票务收入外，车站商务和物业租赁及管理的收入达83.66亿港元，占总收入32.9%。

      实施细则仍待落实

      不仅是地方政府，部分公司也开始迈出轨道交通土地开发的步伐。今年2月，公开对外招标的中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘正式开标，标志着中国铁路总公司开始启动土地开发。而绿地集团在7月底也宣布与申通地铁、上海建工等企业签署合作协议，并牵头成立“绿地地铁投资发展公司”的联合体，开始在中国多个城市开展地铁投资开发业务。

      北京交通大学教授赵坚表示，借鉴国外的经验，城际铁路的建设可以与沿线房地产的开发结合起来，但目前我国城际铁路推行土地开发模式尤其是在火车站附近进行高密度开发将面临一些挑战。“土地的管理归国土部门管，城市建设归建设部门管，建设部门和规划部门对城市有一个整体规划，城市规划若不调整的话，火车站附近要进行高密度的开发很难进行”。

      实际上，尽管企业和地方政府对铁路土地开发显示出积极信号，但具体实施细则仍有待细化。福建省去年9月发布有关改革铁路投融资体制加快铁路建设发展八条措施中就明确，支持合资铁路公司盘活铁路用地资源，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发。根据土地利用总体规划和城市总体规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设强度。支持省铁路投资有限责任公司与地方政府对铁路沿线土地进行综合开发利用，有关税费给予优惠和减免。但其中涉及的相关配套政策仍有待出台。

      宏源证券分析认为，铁路沿线土地开发只是一小部分。铁路废弃和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，铁路土地改革只解决增量问题。增量问题在投融资改革以内，但是系统的历史存量土地问题更大，存量土地问题解决才能为铁路经营改革铺路。分析人士指出，按照国土部门的规定，交通用地不能用于商业用地。如开展铁路土地综合开发，这些政策需要作出调整。此外，由于部分二三线城市尚未形成围绕地铁消费的习惯，因此在这些城市开展轨道交通土地开发还需考虑市场本身的风险。