经济新常态下房地产企业的转型

    一、前言

     当前我国经济发展进入新常态化，经济增速较之前有所放缓，宏观经济进入调整期，行业转型升级速度加快。房地产企业在经历了二十多年的快速发展以后，也进入了相应的调整期。同时，房地产企业的高速扩张和粗放发展导致当前房地产市场住房存量过大，未来去库存压力明显增大。同时，经济新常态下，需求放缓，土地供给减少、融资成本增加，企业利润趋于平缓，政策调控不断趋于常态化，这些都使得房地产企业转型变得十分必要而且迫切。万科作为我国住宅行业的龙头企业，在经历高速发展之后，也同样面临着新常态下的转型问题。

     二、经济新常态下房地产企业转型的环境分析

    （一）融资环境

    我国经济经历三十多年高速增长以后，开始进入中高速发展。这一时期的发展不再是过去粗放、贪大求快的增长，经济增长更加注重效率和质量。单纯靠大规模银行借贷、拍地、开发、销售的粗放式发展已经不能应对激烈的市场竞争。企业数量增加和企业规模膨胀加剧了企业融资的压力。地方政府为了增加财政收入，不断推高地价，地王记录频频被房地产企业刷新，给房地产企业拿地成本上涨带来很大压力。房地产企业资金周转困难使其面临资金链条断裂风险。房地产企业尤其是中小型房地产企业因为规模小、资金实力较弱、信用较差，在银行借贷、上市融资等方面面临越来越大的竞争压力。伴随着经济增速放缓和城镇化速度放缓，房地产企业融资环境不容乐观。因此，房地产企业战略转型变得十分必要而且迫切。

    （二）国家宏观政策环境

    经济新常态下，经济发展向平稳、高效、高质量的方向发展。国家对房地产的调控也遵循这一原则，力求房地产市场健康平稳有序发展。房地产行业二十多年快速发展使得国内房价快速攀升，国民对高房价的舆论迫使政府不得不对房价进行调控；同时，房价格过高过快增长也使部分地区房地产泡沫不断增大，给经济发展带来较大的风险。国家对房地产市场市场的调控始终没有停止。尤其是２０１３年以来，国家继续保持对房地产市场的限购、限价政策，同时加大房地产市场信贷领域的适度收紧政策，提高二套房的首付比例，加大保障房的建设力度。即使在经济下行压力加大的情况下，国家采取仍然对重点地区采取限制政策，调控政策区分对待，体现了国家对促进房地产市场平稳、有序、健康发展的政策意图。

    （三）市场供求关系

    从房地产市场的供求关系来看，我国经济发展进入新常态，发展速度的放缓，城镇化发展到一定阶段，新增住房需求也有所放缓，这都带来住房消费需求的放缓。同时，我国房地产市场经过二十多年的快速扩张，尤其是近几年房地产企业规模不断扩大，商品房供给已经超过了市场的刚性需求，出现较大的过剩。未来国内房地产市场将面临去库存的消化期。房地产企业去存压力大大增加，销售额降低，资金回流减慢，行业内企业降价潮，竞争加剧。房地产企业利润降低，资金回笼周期加长，资金链断裂风险加大，银行借贷违约风险加大，一旦房地产泡沫破裂，房地产企业将面临巨大的经营风险。进入２０１３年以来，部分地区的中小房地产企业老板“跑路潮”就充分反映了我国房地产企业当面临的供给过剩，资本回笼慢，现金流短缺，资金链断裂的经营风险。房地产企业转型势在必行。

    三、万科的发展转型历程

    万科１９８８年开始步入房地产界，经过多年发展，万科已经成为我国房地产市场领域最大住宅地产开发企业。成立之初万科坚持多元化战略，有工业生产、房地产、对外贸易、文化传播四大经营业务。万科多元化高速发展使得资源有限的弊端日益暴露。万科开发项目众多，但项目规模有限，市场竞争力较低，业务发展很不稳定，利润实现停滞，企业缺乏长远发展动力。

    ９０年代以来，国内经济发展速度加快，年均增长率超过１０％。城镇化进程不断推进，再加上国家住房货币化改革，住房需求迅速增加，房地产企业迎来发展的黄金时期。万科多元化战略转变为房地产经营专业化。２０１１年万科销售额１２１５亿，２０１２年销售额１４１２亿，２０１３年销售额１７０９亿，２０１４年销售额２１５１亿，规模位居世界同行业首位。

    随着我国经济发展新常态化，经济发展速度放缓。整个房地产市场供求关系发生变化，市场存量过剩的局面凸显。再加上国家对房地产市场调控政策，２０１４年的国内房地产市场陷入低迷，万科开始转型压力。

    一方面，万科多年专注于住宅市场发展，住宅市场占到整个公司８０％份额，尤其是２０１４年销售额达到２１５１亿，较２０１３年增长２６％。庞大的住宅物业规模使得万科在物业管理领域拥有较大现存优势。由单纯住宅滚动开发模式向物业持有模式转变是房地产企业运营模式转变的一个重要方向［１］。２０１４年万科联手阿里巴巴，通过大数据技术打造“智能社区”、社区金融、第五食堂、万物仓、幸福驿站等项目，实现物业管理的更加专业化和智能化。

    另一方面，万科还看到，随着我国经济社会发展，城镇化水平不断提高，居民收入水平和消费水平不断提高，旅游地产需求正不断加大，并在未来有很大发展空间。近些年来，旅游行业在国内需求越来越大，再加上国家对第三产业支持力度不断增加，在未来经济发展中将占有更大的比重，市场潜力十分可观。万科紧紧抓住市场需求，投资旅游地产。２０１４年８月万科投资上百亿在吉林打造松花湖滑雪度假区显示了万科在旅游地产方面的意图。

    再者，随着我国人口增长不断放缓，人口老龄化问题开始出现。２０１４年，中国６０岁以上老年人数量已达到２．１２４２亿，占总人口１４．９％。养老问题越来越成为社会的沉重包袱。２０１４年，万科开发国内首个养老地产项目－－万科幸福家社区养老中心。万科目前新的定位为城市配套服务商，顺应国内人口老龄化趋势，加快发展养老地产，是万科转型的重要举措。

    四、结束语

    经济新常态对我国房地产企业来说既是机遇也是挑战，房地产企业粗放经营发展模式将面临来自经济新常态各方面的压力。这就为我国房地产企业转型升级带来契机，房地产企业平稳、高效、健康发展将是经济新常态下的转型目标。