外部环境对房地产价格的影响机制研究

    房地产是保障居民生活、促进经济发展的重要资金密集型行业，房地产的发展现状直接反映出国家经济发展能力和人口素质、生活水平、生活质量。在商品经济中，房地产的价格受到供需关系的影响，而供需量的多少同时是多种因素共同作用的结果。除了房地产内部因素主要影响房地产市场价格，还存在很多外部因素。因此，分析出哪些主要的外部因素对价格产生影响，可以为相关机构预测价格、调控价格提供参考和帮助。

     一、房地产价格受国家政策和战略部署的影响

     国家颁布相关的政策制度是调控房价的有利工具，它是通过以下三个方面来影响房地产价格的：①国家相关政策，如建立公积金制度、提高住房补贴、降低银行贷款率等，可以刺激购房需求。相反，通过降低住房补贴，提高银行贷款利率，降低购房需求；②房地产市场需要相关政策的保障，如停止单位为职工建房，只能通过市场租赁、购买等政策，不仅可以保障房屋质量，还能保障市场回归到正常的商品经济体系上来。此外，通过建设、住房抵押贷款和保险制度的开展、住房金融制度的改革等政策的实施，为完善房地产市场提供政策性支持。

     城市规划可以为城市长远战略发展指明方向，它分为社会、经济、建设这三种发展类型。规划策略间接、全面的影响着房地产价格，这是因为规划的实施，是通过以下具体的行为来实现的：①通过对土地功能结构的调整影响供求关系，从而作用在房地产价格；②限定土地的开发强度和规定土地的使用功能来控制成本和盈利能力，从而作用于房地产价格：③通过对房地产周边环境的改造，如：公园、广场、步行街和城市道路、地铁等的建设，可以对房地产价格产生很大的影响；④政府为平衡房地产市场的供求关系，投入大量资金用于经济适用房的建设，可以降低房地产市场价格。

     二、房地产价格受利率的影响

     我国住房抵押贷款利率支付方式是浮动的，当国家加息时，利率就会上浮，需要支付放贷者的月供就会增加，从某种意义上分析，放贷者所购买的房子发生贬值。加息会增加即将购房者的成本，因为这部分人中多数收入无法支付房价，需要通过住房抵押贷款来买房，当利率上浮，购房成本就会增加，这就改变了之前的购房期望，可能这部分人会继续持有资金观望房地产形势。

     利率的变动同时也影响着房地产开发商，大部分开发商开发房地产时所面临的最主要问题是资金链的稳定供应，因此，需要从银行贷款来满足需求，当国家加息时，会增加房地产开发成本，可以抑制投资房地产资金大量流入。从而降低供应，平衡市场价格。

     利率的变动主要是通过影响资金价格的高低来平衡供求关系，综上分析，利率与房地产价格的变动是反比例关系，利率降低时，房地产价格升高，反之，房地产价格则降低。

     三、房地产价格受投资商及外资的影响

     我国经济持续稳定的增长以及国内城市化进程速度加快，银行贷款利率不高等原因使得大量的资金注入到房地产行业中。近几年来，房地产投资增长速度一直维持在20%以上。资源约束型增长方式是我国经济增长的主要特点，资金的投入作为经济增长的推动力，对经济增长起着重要作用，对于房地产行业分析，投资增长与房地产开发进度呈正比例关系，这就得出投资稳定快速增长中有很大比例是由房地产投资额快速增加造成的这种结论。因此，房地产投资额的变化也可以由投资变动反映出来。此外，房地产投资变动幅度要小于市场总投资变动幅度，房地产投资变动时间要早于市场总投资变动时间，这对于预期市场变化有着重要意义。

     随着中国经济的快速发展，很多国外投资机构看到中国具有很大的商业价值，因此，大量的外资涌入到中国市场，其中，涌入到房地产行业的资金额也在迅速增加。大量的外资投资到房地产行业，使得房地产价格不断升高，盈利额度不断增大，这就更加吸引更多的外国资金流入到房地产行业。此外，外资的大量涌入，会直接带动国内更多的资金涌入到房地产市场中，因为根据我国相关政策，外资进入中国市场应该和国内资金比例配合投资，两者之间的比例大约在1∶13～1∶14之间。外国投资机构投资中国市场时是经过内部分析和计算的，很多国内非国家投资资金纷纷跟风投资，就造成某一商用或者高档房地产价格的快速增加，其他类型房产投资额减少，造成中低档住宅和商用房地产供求关系失衡，间接造成房地产价格进一步升高。

     四、人口与房地产价格关系分析

     人口密度的大小也直接影响着房地产的价格，因为，人口密度大时，增加了对房地产的需求量，造成供小于求，使得房地产价格不断升高。此外，人口密度大也会使得该地区的经济比其他地区快速发展，带动相关产业，如：娱乐业、商业、旅游业、服务业的规模迅速扩大，快速增长的商用房产是满足其迅速扩张的基础和保障，这就使得供小于求，价格随着升高。可见，人口密度的增加快速推进该地区城市化进程。相反，城市化程度的提高也会吸引更多的人涌入该地区，人口大量涌入会造成房地产需求量的增多，供小于求的程度会加大，使得房地产价格进一步提升，因此，这对房地产价格影响重大。

     随着经济水平的稳定提高，我们的精神文明程度也会随之升高，居民的生活质量、文化水平也越来越高，这样就使得居民对其生活环境、工作条件的要求也越来越高。周围环境的高要求势必会造成房地产投入的增加，促进房价的上升。

     五、房地产价格受公共和自然环境的影响

     经济稳定快速发展，使得居民的生活水平不断升高，居民素质也随之提高。其中，人们对环境的要求越来越高，环保伴随在我们周围，这就使得环境因素在居民购买房地产时的购买欲望以及开发商的投资成本有着重要作用。目前来看，房地产的市场价格定位与周围的自然环境之间的联系越来越密切。一项关于居民选房、购房时考虑条件的调查显示，居住的环境因素是影响居民选房购房的第二大因素。这是由于居住和商用的房地产作为城市的主要部分，居民和经济发展必然受到周围环境的影响，如水资源、光资源、空气质量以及地理位置周边的环境等。某些居住环境优越、交通方便的地区，居民对房地产的需求量大于供应量，造成房地产价格的增加。反之，环境条件差的房地产需求量不高，价格也随之降低。这就是为什么公园、地铁旁边的房地产价格比一般的地区价格高的原因之一。

     此外，房地产周围的环境与周围的公共设施是否完备对周围房地产价格产生很大影响。周围环境及公共设施包括：经济水平较高的商业地区、服务业聚集的地区、文化水平以及医疗水平较好的地区、交通便利通畅的地区等。公交和地铁系统的发达程度、道路运行通畅程度以及交通系统的完善程度，构成了整个交通的三大指标。水、电、气、暖以及通讯设备构成了基础生活水平。中小学以及高校、博物馆、电影院、体育馆、医院医疗中心构成了公共基础设施水平。房地产具有完备的公共设施及优越的环境会对其价格的提升产生积极影响，其价格会高于其他不具备相关条件的房地产价格。

     六、结论

     以上通过对政策制度、城市发展战略、利率、房地产投资、外资、人口、自然环境、公共设施等因素分析，揭示出影响房地产价格因素的运行机制，从而为相关机构预测、调节和控制房地产价格提供依据：

     ①我国经济是在政府宏观调控下发展的，政府也积极参与到房地产的发展。影响房地产价格不断变动的因素主要有：国家土地使用权益规章制度、土地使用出租转让政策、住房补贴制度、银行信贷策略等。

     ②房地产投资额(包括国内投资和外资投资)的多少、人口密集程度的高低、居民收支状况的好坏、居民消费能力的大小等和房地产供应需求之间有着密切的联系。房地产的价格变化快慢很大程度上与国家的住房抵押贷款政策有关，国家住房补贴与住房抵押贷款政策的实施可以提高房地产的需求量并使得房地产价格增长。

     ③人口因素也间接的影响着房地产市场价格。人口因素包括：人口密集程度、居民素质、居民年龄程度等。人口密集程度高、居民素质高对房地产的区域选择以及房地产价格产生很大影响。此外，自然环境、配套的基础设施的完备程度以及产业结构程度高等因素也对居民的购买欲望、居民对房地产质量高低的选择、居民对房地产的心理价位产生很大的影响，间接的影响着房地产的价格。

 

来源： 中国经济信息网